深圳已沦为赌场,收入3万月供5万的炒房客比比皆是

08-09 06:47 首页 牛弹琴

作者:陈小瑛

来源:樱桃小房子(ytxfz8)

过去,深圳是年轻人造梦的天堂。

如今,深圳更像是一个赌场,屌丝都在楼市下赌注,能否逆袭富豪,就在这几年。

过去两年,投机炒房客如鱼得水,只要你胆子大,敢于用杠杆,且能即时套现,你的阶层就妥妥的稳固了。

然而,很多人依然贪心不足,赌博心理严重,而且对市场过于乐观,因此,宁愿扛着五万十万以上的月供,不赚足最后一杯羹不甘心离场。

而这个信奉自由经济的城市,刚好又有小政府的良好环境,让很多盼望房价下跌,但迟迟不见效,还挣扎在咬牙买房一线的刚需,以为政府有护盘,维持高房价的意愿。而这又给了投资者赌博的信心。



一、投资客杠杆太高

今年3月份之后,深圳二手房价温和上涨,市场很平静。

虽然房贷利率折扣逐渐上调,回到基准,目前又普遍上浮10%,但月供五万的小李,并没有感到任何不适,因为基准利率没变,这些利率变化暂时对他没影响。

2014年,小李在深圳关外还只有一套六十多平米的小两房,200万市值,但经过两年的操作,现在深圳有2套市值2000万的房子,内地省会还有2套,也升值了50%以上。

小李总共负债800万,加上内地房子,净资产已近1500万,这是他工作一辈子,也难以赚到的财富。

他就是通过不断加杠杆,将升值的部分套现,做抵押贷款,贷出来现金,再去买房。步骤如下:

第一步:卖掉龙华某小区60平米两房后,套现200万,2014年5月,买入南山区某新盘88平米,总价230万,他当时首付付了 7成,贷款70万元(实际上首付只需要3成,当时还没想炒房)。

一年时间,涨到500万,实际上开涨也就是政策放松前后的两三个月时间,小李被诱惑到了,心里直痒痒,房价一旦上涨,一年是止不住的,剩下还有涨幅空间,于是他赶紧通过银行转按揭,想办法先还掉70万元,自己没钱可以通过机构借70万元过桥资金。

红本在手后,做抵押贷款,利率虽然比按揭贷款高,但可贷出7成350万元,减去借的70万后,则套出来280万元现金,首付三成,足够买一套市值近1000万的房子。

第二步:2015年6月,小李以700万总价买入福田区第二套新房子88平米,贷款7成,490万。

这其中的技术在于,首先要有买房名额,该离婚时就离婚,短炒买二手房不买新房,方便转让,新房是期房的,拿到房产证要2年,如果是长期投资买新房最好,升值潜力大。然后通过做高评估价,以及贷款人的现金流,尽量做到首付两成,贷款8成,加大杠杆,一般低于市场价的笋盘,则可以提高评估价,做高贷。

第三步:2016年,南山区新房子又涨到700万元,而福田区的第二套新房子涨到了1300万元,比700万的成本涨了600万。

5万的月供,如果靠工资收入,小李是肯定供不起的,那怎么办呢?

月供可以从银行套出来,因为房子涨了嘛,那就把住房按揭贷款还掉,再做抵押贷款,比如1300万,可以贷出7成,就是贷款910万,比原来的住房按揭贷款490万,多贷出了420万,这钱就可以用来慢慢还月供。

小李没套那么多,但现金流也比较充足,手头留有200万元做月供,加上出租收入每月有八千,三四年月供没问题,他的理想是,等待下一波房产暴涨的时候卖掉一两套,就可以实现财务自由了,如果仅仅是靠奋斗,离这个目标就太遥远了。

小李说,他身边的朋友,都是这么操作的,从银行套出几百万,放手里还月供,现在银行信贷依然宽松,消费贷,抵押贷,只比按揭贷款的利息高15%左右,跟08年加息到接近百分之七相比,现在利息真的便宜,还四五年月供绰绰有余,完全不怕调控。

其实我也见过很多,家庭月收入只有2万,还4万的月供,收入只有3万,还5万的月供,收入只有5万,还八万十万的月供,操作手法跟小李也是大同小异,都是利用银行杠杆在炒房,没名额也有办法解决,除了不断离婚结婚再离婚,反复操作,还可借亲戚朋友员工名额买房,这种情况在深圳是遍地都是,见怪不怪,我不想得罪朋友,具体就不展开举例了,相信在深圳的中产,环顾四周,都不乏这样的投资客。

因为房子升值了,升值部分从银行做抵押贷款出来,这些投资客根本不担心现金流不够。

当然,这指的是你房子至少是升值了20%以上买的,如果在去年三季度的高峰期买入,算上税费,到现在只是持平甚至略亏,或者银行评估价还有所下调的房子来说,月供资金就要经受考验。

很多投资客只预留了两三年的月供,因为他们笃定,市场最多调整两三年,政府最多调控两三年,必定会放开。

这其实就是和政府对赌,看谁最先熬不过经济寒冬。

深圳,现在给我的感觉,不再是一个充满梦想,为了理想而奋斗的地方,就是一个遍布赌徒的城市,很多人都在下赌注,利用政策机遇,短短几年内就实现财富激增乃至财务自由。

在有的人看来,深圳不缺机遇,缺的是胆量。


二、政府试图在调控

深圳对楼市调控的态度,也很暧昧,甚至是沉默不语。从来就没有公开表态,要坚持房地产调控不动摇,这跟上海、广州、北京政府的态度反差非常大。

比如在商住房上,跟北京上海不同的是,深圳根本就没有出台调控措施。

去年2次调控,都是跟在上海屁股后面,上海怎么做,深圳就照猫画虎的表个态度。

怎么都让人感觉,深圳这个改革开放的排头兵,啥时候成了缩头乌龟不敢做出头鸟了。作为热爱深圳好市民的我,真是憋的难受。

深圳住户存款和住户贷款的比例超过了150%,这个比例是明显高于北京和上海。难道是深圳深知这个城市的杠杆太高,不敢调控吗?害怕刺破这个城市的泡沫吗?

在某些方面,真的要批评深圳,比如市场乱象监管,做的就不到位,让深圳也出现跟内地城市一样,新盘为了变相卖高价,也在搞捆绑销售,搞双合同,比如上个月底开盘的光明新盘龙光玖龙台单价在4.3-4.6万/平,并强制绑定了4500元/平的装修费用。加上装修费单价都超过了5万/平。还有某龙头房企的楼盘,也出现将装修费用另外捆绑销售的情况。

开发商也叫苦不迭,地价高了,不卖高价赚不了多少钱,政府又想控制房价,又不降地价,让开发商吃土吗?

那咋办呢,是让政府让利?深圳财政不需要依靠房地产,今年上半年GDP还有8.8%的增速,高于全国和北京上海不少。

所以我也没有搞明白,深圳遮遮掩掩为房地产护航的目的何在,深圳今年上半年的地税收入就将近1400亿了,比湖南、河南两省的地税收入加起来还多,以深圳的财力,是完全有能力在楼市调控这一块做的更好。


三、新房供应断崖式下跌

前几天有一个迷惑大众的新闻,受去年10月颁布的“深八条”的影响,房价自2016年10月开始出现“十连跌”,2017年7月成交均价54446元/㎡。

然后,央视采访了深圳的情况,得出结论,在目前楼市稳中有跌的情况下,深圳楼市没必要再出台更严厉的政策。

虽然对于新房,政府确实是在限价,高出政府指导价的,不给发预售许可证。但最近两个月,售价10万一平米的楼盘被批准入市后,也扭转了市场的预期,这可能说明政府认可这样的高价格。

其实这新房均价下跌,还真是一个数字游戏。看看下面的图,如果还以深圳五个大区分,新房供应量主要集中在宝安和龙岗,龙岗房价最低,只要在龙岗边远的郊区多上市几个项目,就立刻拉低了全市的均价。

深圳如果真想让房价下跌,就应该督促加大新房供应量,没有供应,谈何下跌?

我们再来看住宅供应的面积,今年上半年,新房供应面积同比下滑了64%,看看下图,是最近七年来,供应量最少的半年,供给明显断档。

不知道深圳这是使的哪一招,拖拉术?开发商不按指导价开盘就不让开?直到开发商资金链扛不住了,再降价?

深圳一个月前说今年要新增安排建设商品住房8万套,如何实现呢?希望不要只是一句空话。

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